임대사업자대출 부동산임대업 담보대출 규제 가이드라인

임대사업자대출 부동산임대업 담보대출 규제 가이드라인

안녕하세요?

2018년 3월부터 부동산임대업을 하는 개인사업자들에게도 대출시 여신심사 가이드라인이 적용됩니다. 그동안 사업자대출로서 큰 규제가 없었는데요, 임대업을 활성화 한다는 정부의 방침과는 달라지는 조치라 불만의 목소리도 높은 것은 사실입니다.

하지만, 임대업을 영위하기 위해서는 사업자금대출은 필수적이기 마련입니다. 새로운 규제조치에 대해 공부를 하고 적용하는 방법을 찾는다면 또 열심히 사업자금을 빌릴 수 있는 기회는 많아질것입니다.

우선은 은행권부터 시작하고, 2금융권은 추후 적용을 한다고 하네요.

개인사업자대출 여신심사가이드라인 도임으로 업종별 여신한도(대출한도)를 설정한 것이 큰 변화입니다.  자세한 내용은 아래와 같습니다.

1. 임대업 이자상환비율 (RTI, rent to interest) 도입

부동산임대업 대출심사시 임대업 이자상환비율(RTI)을 산출하여 해당 대출의 적정성 여부를 심사

 RTI= 연간 임대소득 나누기 (해당임대업대출의 연이자 + 해당임대건물 기존대출의 연이자)

1) 임대소득

- 임대건물 혹은 사업장별 임대차계약서(전월세계약서), 공신력있는 시세자료, 감정평가서, 주변시세 참고하여 산출

2) 이자

- 해당 임대건물에 기대출이 있는 경우 이자를 합산하고, 금리상승에 대비하여 스트레스금리 최저 1%를 가산한다.

- 해당 임대건물의 기대출 이자상환액을 알기 어려운 경우에는, 중소기업대출평균금리 + 스트레스 금리를 적용한다.

3) 활용방법

- RTI가 주택 1.25배, 비주택 1.5배 이상인 건에 대한 대출취급시 활용한다.

- 기준미달시에도 심사의견을 별도로 기재하고 금융회사가 사전에 설정한 한도내에서 취급할 수 있다.

4) 사후관리

- 차주의 임대소득과 RTI에 대한 철저한 전산관리, 대출현황에 대한 모니터링 강화

5) 예외사유

- 1억원이하 소액대출, 상속 등으로 인한 불가피한 채무인수, 중도금대출 등은 RTI심사 대상에서 제외한다.

- 단, 이 가이드라인 시행 후 취급된 중도금대출이 잔금대출로 전환될 경우 RTI적용한다.

2. 일부 분할상환제도 의무화

- 담보 부동산의 유효담보가액을 초과하여 부동산임대업 대출을 받는 경우 "유효담보가액 초과분'을 매년 1/10씩 분할상환

* 유효담보가액 = 담보기준가액*담보인정비율-선순위 채권액(임차보증금 등)

예) 유효담보가액이 5억원인 상가를 담보로 7억원을 대출받는 경우, 

    5억원은 만기일시상환, 

    2억원은 매년 1/10씩 분할상환 해야 함.

1) 적용대상

- 부동산임대업 시설자금신규대출 (운전자금대출 제외)

- 추후 시행효과를 점검하여 자산가치 변동이 없는 단순개보수자금, 임차보증금반환 등에 사용되는 운전자금대출까지로의 확대적용은 추후 검토

2) 적용기준

- 은행이 자율적으로 유효담보가액 기준 설정

- 대출 취금 후 은행의 유효담보가액 기준이 변경된 경우에도 만기시까지 기존 분할상환방식을 유지 (만기연장시 변경 가능)

예) 아파트 60~80%, 오피스텔 40~75%, 상가 45~65%, 공장 40~75%, 기타 40~65%

3) 분할상환주기

- 1년이내 기간중 은행이 차주와 협의하여 자율결정

4) 거치기간

- 내부수리 등 불가피한경우 6개월이내 거치가 가능하고 공실 등 발생시 3개월간 원금상환 유예 허용

5) 타행 대환대출

- 분할상환중인 대출은 건물개축 등 불가피한 자금수요가 있는 경우에 한해 증액하여 대환대출 취급가능

- 대환대출을 취급한 은행의 유효담보가액을 기준으로 분할상환금액 재설정 가능

시행일은 2018년 3월 26일정도라고 하니 주택임대사업 등 부동산임대업 개인사업자 사장님들은 대출 받으실 때 참고하시길 바랍니다.

금융위원회가 2017년 11월 발표한 금융회사 여신심사 선진화방안의 일부입니다.